築40年戸建、投資用戸建のリフォーム

収益用として購入し、既にリフォームが完了し賃貸中の物件をリフォーム前後の写真を比較しながら紹介します。

中古再販業者の方、戸建て投資家の方、そして一般の方で自宅のリフォームをどういう風にすればよいか悩まれている方の参考になれば幸いです。

今回のリフォームは「最低限」「コスパ重視」がテーマとなります。

以下はリフォーム前後の写真です。 (画像にカーソルをあてて、画像下部に表示される矢印ボタンをクリックすると次の画像が見れます。)

物件スペックは、

・地方人口15万人都市
・土地30坪、建物20坪
・築40年(過去にリフォーム履歴あり)
・駐車場1台
・ドラッグストア、大規模病院が徒歩圏
・駅までは歩いていけない距離

といったところです。

また、家賃や購入金額、サイクルコストなどの数字スペックは、

・家賃　5万円(年額60万円)

・物件金額　150万円
・諸費用金額　40万円
・リフォーム費用　110万円

・固定資産税　4万円
・火災保険　1万円

よって、実利回りは(60万円-4万円-1万円)÷(150万円+40万円+110万円)=

18.3%

です。地方における戸建投資では、このくらいの数字を求めていかねばやる意味が薄いです。(建物だけでなく、土地値の下落というリスクがあり、キャピタルゲインを狙うことが出来ないから)

本物件におけるリフォームの思想は前述のように「最低限」「コスパ重視」です。収益不動産とするために購入しているわけで、リフォーム費用をかけすぎるとその分は家賃に転嫁しなければなりません。

しかし、この物件は、駐車場が1台、築年数も40年と「リフォーム費用をかければかけた分だけ回収できる案件ではない」のです。

となると、費用対効果の高い箇所のみに絞ったピンポイントリフォームが求められます。

下記からは、一枚ずつリフォーム写真を見ながら、どのように考えてリフォームをした箇所、見送った箇所を選んだかの解説をしていきます。

また、一般の方が自身でリフォームをするときに、少ない予算の中でも最大の効率を上げるにはどうすればよいか、ということの参考にもなると思います。

外構・外壁

水回り

室内

「収益物件におけるリフォーム箇所の選別」について説明しながら写真を見て頂きました。

こうした地方戸建投資をする際、「ここの箇所はリフォームをするべきか否か」迷ったら、「かかる費用6万円あたり、家賃を1000円上げることができるか」で私は判定をしています。

これは要するに、利回り20%を目指して投資しているわけなので、6万円の費用をかけたらその20%の年間1万2000円、つまり月額1000円の家賃上昇効果を得られないならやるべきではない、ということが言えるからです。

リフォームのやり方だけではないですが、何かの問題に直面した時に「なんとなく」ではなく、明確な「数字上の答え」を持つことができると「迷う」ことがなくなります。

そして、その上で経験値がついてくると「数字上の答え」からはみ出した「自分の答え」を創り出すことができます。

上記のリフォーム写真事例、数字を用いたリフォーム箇所の判断などを参考に、自分なりのリフォーム手法を構築していってください。

また、一般のリフォームを検討している方においても 参考になれば幸いです。