11月に購入した中古戸建のリフォームが完了し、リフォーム後3日で売買にて契約となりました。
中古再販業者の方、投資家の方、そして一般の方で自宅のリフォームをどういう風にすればよいか悩まれている方の参考になれば幸いです。
今回のリフォームは「超低コスト」がテーマとなります。
以下はリフォーム前後の写真です。 (画像にカーソルをあてて、画像下部に表示される矢印ボタンをクリックすると次の画像が見れます。)
ヤニ汚れが酷かったので、クロスは全て貼替を実施、一方で水回りやフローリングは10年前にリフォーム履歴があったので、交換費用の安いトイレと洗面化粧台のみ新品交換を実施、キッチンとユニットバスはクリーニングで済ませました。
駐車場が無い、かつ、築年数が45年と超築古なので、「とにかく値段で勝負！」という物件にするために、金額は「598万円」としました。諸経費のみ持ち出して、600万円のみ住宅ローンを借りるとし、20年ローンで月々返済は約28,000円程度となります。
金額の安さの他、駅徒歩4分、生活施設やバイパスへの車でのアクセスも良し、というメリットポイントもあります。
築年数が30年超、40年超という物件は「そもそも住めるのか、住めるとしてもいつまで住めるのか」という疑問を多くの人が持つと思います。
その疑問の解消のためには以下のページが有用です。
上記資料のデータ上では、2005年の段階で、50%の建物は築39年までに解体されています。
一方で25%の建物は築65年になってもまだ解体されず現存しており、(もちろんこの中には空き家もカウントされるでしょうから、現役の建物は更にその半分？程度なのでしょうが)メンテナンス次第にはなってくるでしょうが、築60年、築70年でも住むことは十分可能だということが見てとれます。
一般的な買取再販業者では、築年数が30年を超える物件に手を出してくるのは「カチタス」くらいなものでしょうし、カチタスにしても築年数が40年を超えてくるれば、よっぽどリスクヘッジができる立地・金額の物件でもなければ手を出してきません。
そこで、例えば「最悪は賃貸で貸し先が決まればok」という心づもりで、かつ賃貸だとしても利回り最悪15%程度を確保することが出来る金額で、築古物件を購入する作戦というのは、特に「個人規模の不動産買取業者」にしか出来ない、有効な手法です。
賃貸で決まればokという考え方は、買取再販業者は一切することができない思考です。彼らは再販事業のみで利益を得るしか方法がありません。つまり、反対に「何をやっても生きていくだけの稼ぎを得ればそれで勝ち」というところが個人事業主の優位性になるわけです。
「超築古中古の再販or投資のミックス戦術」というのは、少なくとも大手でやっているところはほぼありませんから、個人が大手を振って歩ける、戦うことのできるニッチな戦場だと思います。
最後に、本物件の仕入れ金額、経費、リフォーム費用は下記の通りです。
仕入れ金額・・・150万円
経費・・・70万円(仲介手数料、紹介料、不動産取得税、登記費用、防蟻工事費用、固定資産税)
リフォーム金額・・・140万円(クロス張替、トイレ・洗面化粧台交換、カラーインターフォン設置、外壁金属部分ケレン塗装、建具調整、クリーニング)
物件販売金額・・・598万円
最終利益・・・598万円-150万-70万円-140万円=250万円(利益率42%)
超築古物件の場合、滅茶苦茶安い金額で購入し、リフォーム費用もそこまでかけないので、仕入れ・経費・リフォームの合計金額はかなり小さくなります。
そこで、利益を150万～200万程度上げることが出来れば、利益率を30%超取ることができます。
1500万くらいの物件で利益が仮に300万あったとしても利益率は20%ですから、「利益率を高くできる(少額資本でも大きな利益を出すことが出来る)」ことが、 「超築古中古の再販or投資のミックス戦術」 の大きなメリットですね。
リフォーム再販業者さん、自宅のリフォームを検討している個人の方、不動産業で独立を考えてらっしゃる方達の参考になれば幸いです。
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