築42年、中古平屋戸建の仕入れとリフォームについて

築42年の中古平屋戸建を仕入れ、リフォームを施し、既に売却まで済みました。

リフォーム前と後の写真、商品化するために気を付けること、こうした物件を仕入れる時の注意点などを書いていきます。

リフォーム前後の写真はこのような感じ。

物件のスペックは、

・築42年の木造平屋建て
・雨漏り、白アリ被害はないが、外壁は経年による汚れが目立つ
・土地130坪
・水道が開通しておらず、井戸水のみ
・浄化槽が壊れている
・居室のほとんどが和室の造り
・近隣は商業施設の少ない市街化調整区域

といった感じです。ここまで古い物件はちょこちょこっとリフォームする、程度では買ってくれる方の築年数に対する不安を払拭することができません。

お客様は「こんな古そうな家に住めるの…？」「建物の躯体は大丈夫なの…？」「井戸水のみっていつの時代だよ…」という不安をこういった中古住宅に対して抱いています。それを解決するにはどうするか。このレベルの築年数の物件だと、ちょっとクロスを貼り買えて、ちょっと畳を表替えして、などといった小規模リフォームでは古くさい印象を変えるのは不可能です。

こんな浴室はどんな工夫をしても綺麗に・清潔感があるように見せることはできません。ユニットバスに入れ替え一択です。むしろその方が費用が安い。

なので、こういった物件は思い切りを持って、徹底的にお金をかける。

「リフォーム内容、外壁の張替、玄関を新品交換、間取りの大幅な変更、床のフローリング化、当然の水回り総取り換え、壁は出来る限り大壁にして柱を隠す、全室クロスり貼り、上水道引き込み、下水接続、これらを全部やる！！！」

それこそ、屋根と柱以外は全て新品にする！という強い気持ちで、お金がかかりすぎることへの恐怖心を捨てさり、新築に生まれ変わらせる！くらいの気持ちでリフォームをします。

お客様は真剣にお家を探されていますが、そうはいってもド素人。何が勝負の分かれ目かと問われたら、それは「見た目」以外の何物でもありません。

こうした古すぎる物件は、なにより「見た目」を改善することが中古住宅再生業でのポイントとなってきます。

和室があることは問題はありませんが、和室が多すぎるのはほとんどのお客様から敬遠される。

また、お金をかけないとどうしようもない物件なわけですが、「リフォームをかけすぎたせいで利益が0です。」なんてことになったらどうしようもありません。

こうした物件を仕入れる時は「それこそ新築レベルまでリフォームしたらいくらかかるだろう？」という打ち合わせを工務店と前もってして、その費用がかかっても利益を出せる金額で仕入れることが肝要です。

そうするとですね、、、「コレ言ったら怒られちゃうんじゃないか・・・？」ってレベルまで買取希望金額が下がっちゃうんです。それこそ土地値から解体費用を引いて、それよりも下くらいまで。

でも、冷静に考えて、不動産業者ですら「この物件はとんでもなくお金をかけないと厳しい」と判断する物件なわけです。素人の方からみたら「こんなの絶対リフォームなんて出来るわけないよ～」と手を出すことが出来ません。だから最終的に売主様も妥協されて、「土地で売るの面倒くさいから、あの人に売って～」となるんです。

買取業者に回ってくる案件っていうのは、一般の人に売るには大変だったり、売主側業者にとってもリスクがあるから回ってくるわけで、「こんな数字言ったら怒られちゃうかな…」なんて考え方は不要。(でも価格の根拠の説明だったり、礼儀は必要)

買取再販業者の仕事は何か、それはなにより「安く買う」ことです。ぶっちゃけ、そこの部分だけ上手く出来たらその業者は他の業務を全部外注しちゃっても儲かるくらいに、「安く買える」ってのは貴重なスキルなんです。

毎回毎回、一般のお客さんが買うような金額で物件を仕入れたら、当たり前ですが利益なんて出るわけがありません。

「安く買う」ためにはどうするか、一般の人が買わない物件、スピードが要求される物件(任意売却とか)、リスクのある物件(越境問題がある、一般の人では解決できなさそうな建物の欠陥がある)、こうした物件を購入することです。(そんな物件ばっかりだと死ぬほど大変なので、単純に相場よりも安く仕入れられる環境を築くことも大事)

今回の物件は築年数40年超で、水道設備のインフラも未整備、このままの状態では一般の人は誰も買わないだろうという物件でした。なので、私も買取金額を思い切って、土地値から解体費用程度金額を引いて、更にそこから水道引き込み費用、下水接続費用、測量費用、庭木解体費用などの数字を出して、それらの費用も引いてもらいました。

最初は「そんな金額で買われたら右から左だけで誰でも儲かっちゃうでしょｗｗｗｗ」と言われましたが、結局私以外に誰も買い手が見つからず、最終的に私の提示した金額で纏まりました。正直、「こんなリフォーム費用いくらかかるか分からんリスクある物件誰も買わねーから…(苦笑)」と心の中で思っていて、戻ってくる確信ももってました。

といったところで、こうした築年数が相当古い物件を購入するときは、

・多額のリフォーム費用をかけないと「商品」になり得ない(リフォームを安く済ませることは不可能)

・購入希望のライバルは現れないことがほとんど、なので徹底的に値段交渉はする

・売主側の業者に「安すぎる！」と言われても、冷静に論理的に、「こういう物件は絶対に一般の購入者は現れない」「競合買取再販業者もどのみち同じ数字しか出せない」「土地の解体費用の先出しや、いつ売れるか分からない不安感を売主が飲み込めるなら土地売りしたほうが良い」などと説明し、後は相手が折れるのを待つ(笑)

・何度でもいうが、買取再販業者の仕事は物件を「安く」買うことである。

といった点に注意しましょう。

長くなってしまったので2回に分けます。

次回はリフォーム前後の写真の対比と、リフォーム発注時に気を付けていることについてです。