昨日FIREという生き方について書きました。
「経済的な独立を果たし、会社を早期退職する」という生き方ですが、実際にアーリーリタイアをした人たちは「会社やめたらすごい暇」「やりがいを持てる何かを持てなかった」といって再度働きに出る人も多いです。
また、世の中のほとんどの人は20～30代で一生暮らせる資産を構築するのは厳しいはずで、中々現実に実行するのは難しい生き方なのかもしれません。
しかし、FIREの中にある4%ルール、倹約した生活を行い早期に資産を構築する、というのはFIREという生き方を選ばずとも参考になる考え方です。
といったところで、今日は「資産を構築する方法(お金持ちになる方法)」を論じていきたいと思います。
さて、資産を構築する方法はこの3つの方法しか「ありません」。
①収入を増やす
②支出を減らす
③収入－支出の差額を運用に回して利回りを得る(利回りを増やす)
これだけしか「ありません」(大事なことなので2度いいましたｗ)
さて、ここで③に関してはある程度の元本(資産)が無ければ実行しても効果は薄いです。よって、資産額が1000万以下の人はまず①、②を頑張っていかなければなりません。
①に関しては転職・副業・サイドビジネスなど色々と方法はありますが、中々実行に移すのは難しい、時間がそもそもかかる、当人以外の感情問題(家族からの反対)もあります。よって、即時性があり、①を選択するよりも大幅に簡単な②をまずは実行していくのがいいのではないでしょうか。
以下は②支出を減らすについて語っていきます。
支出の減らし方ですが、実行すべきことは、
①毎月の支出を細かく書き出す(固定費(家賃、スマホ代、ネット回線、保険代、車、水道光熱費)、変動費(食費、交際費、服、雑費))
②「固定費」を減らす(変動費は一時的に減らしても、マインドが変われば使うようになってしまう、固定費は一度変えればまた戻すのが面倒なので長期で続く)
③固定費の中でも大きい部分から削る(小さいものは効果が薄い)(オススメは家賃、スマホ代、保険、車)
④但し、「気持ちが寂しくなるような削り方」はしてはいけない。「賢く節約してストレスもフリー」としなければ、「未来」の為に「今」を犠牲にすることになる。また、子供への教育費用、パソコン・スマホの解約(情報にアクセスする能力を削るのはマイナス)、自己投資などを削るのは「未来」を削る行為なので絶対にしない。
となります。
さて、「固定費」を減らすことが大事だと書きましたが、固定費の中で一番大きなものはズバリ「家賃」ではないでしょうか。(時間対効果ならスマホを格安simにする、車と最低限度の生命保険以外の保険全てを解約するなども効果的です。)
私が今月購入したばかりの貸家にしようとしている物件で、「家賃」の削減方法について解説していきたいと思います。
下記の写真は私が先週購入したばかりの中古物件です。
所在地:足利市福居町(福居駅から徒歩4分)
物件金額150万円+諸経費60万円=210万円にて取得
築40年、4LDK、10年程前に大規模リフォーム履歴有り、駐車場無し(道路挟んで反対側に貸し駐車場有り)
雨漏り被害があるのでそこの部分の修繕が必要、50号へのアクセスも良く生活施設も豊富
といった感じです。
リフォーム内容は、クロスの全室貼替、トイレ新品交換、洗面化粧台新品交換、キッチンガスコンロ新品交換、カギ交換、雨漏り補修、クリーニング(水回りはコーティング施工)を予定しており、費用は140万円程です。
最終的にかかる費用総額は物件金額150万円+諸経費60万円+リフォーム費用140万円=350万円となります。
上記のリフォームをすれば、内装だけならほぼほぼ新築なみ！といったレベルまで綺麗になります。
さて、ここで総額350万円を20年の住宅ローン(金利1%)で借りた場合毎月の支払いはいくらになるでしょうか。
月々の支払額は16,096円となります。
このほかに住宅を購入して住むにあたって火災保険費用、固定資産税、住んでいる間の修繕に備える積立金(20年で50万円とする)などを計算していっても、それぞれ毎月1500円、2500円、2000円で合計6000円。
つまり、住宅ローン支払いとあわせても22,000円しかいかないのです。
もちろん20年後には完全に自分のものになるわけで、解体して土地売りすれば最悪でも持ち出しはないし、むしろ多少の手残りはあるでしょう。
築40年の物件を購入するのは不安と感じる人もいるでしょうが、20年しか住まない前提であれば何の問題もありません。(実際、築50,60年なんて家がたくさんあるのは自身の住んでいるところの周りを見渡してみれば分かると思います。)
一方、この間取りレベルの一戸建てを貸家として借りたらいくら払わなければならないでしょうか。
athomeやsuumoで足利の貸家を検索してみてください、3LDK以上で最低限リフォームされていて築年数は考慮しない、このくらいのゆるい検索条件でも「最低5万円」の家賃が必要になってきます。
差額は28,000円です。一年で336,000円、20年で6,720,000円です。毎月28,000円を5%程度の運用で積立運用していったら20年後はいくらになるでしょうか、約1050万円になります！！！
「固定費」の削減、このように計算すれば絶大な効果があることを理解頂けたかと思います。
また、今回はこの家を「固定費の削減」の方向性で取り上げましたが、資産構築方法③の「利回りを得る(利回りを増やす)」という方向性で使うのも当然アリです。
この物件は前述の通り20年ローンで22,000円で購入することができるわけですが、賃貸で貸せば7万円程度の家賃を得ることができます。
差額は48000円です。
お金に関して考えることが好きな方はお気づきではないでしょうか。
「この月々差額の48,000円で、また新しくこのくらいの物件を2件買って同じように貸せば96,000円になる、更に同じように4件買えば192,000円毎月入ってくる。更に8件買えば…」
これが「利回りを得る」の真の効果で、「複利効果」と呼ばれる、かのアインシュタインをもってして「人類最大の発明は複利である」といわたしめた仕組みなのです！！！
お金持ちはすべからくこの効果を使っています。お金持ちとその他の人の差はこの「複利」を使えているか、いないかによるものである、とはよく言われることです。
最後、③「利回りを得る」の簡単な説明などもして、少々脱線をしてしまいましたが、②支出を減らすための具体的な方法について語ってみました。
繰り返しになりますが、家計支出を明確化する、その中で固定費と変動費に分け固定費の方を先に削減していく、金額の大きい固定費をまずは削減する、ことが重要です。
③の複利について色々と実践する方法は今後書いていきたいと思いますが、まず②毎月の支出を減らすことについては「今から」できます。
「お金が全てではないが、全てにお金が必要だ」という名言があります。お金のことについて必死に考える、勉強することは決して恥ずべき行為ではありません。
楽しく学び、実践し、豊かな生活を手に入れるように頑張っていきましょうヾ(≧▽≦)ﾉ
写真の物件のリフォーム後については後日アップします。
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